En los últimos meses, en distintos residenciales de Bávaro y Verón–Punta Cana se ha venido registrando una situación que merece la atención tanto de los propietarios como de las autoridades competentes. Se trata de un modelo de gestión administrativa que, en muchos casos, ha dejado de cumplir su rol esencial de velar por el bienestar de las comunidades para convertirse en un negocio desproporcionado y poco transparente.
Diversos residentes han denunciado públicamente —y así lo recoge la prensa local— que algunas administraciones imponen cuotas elevadas de mantenimiento sin ofrecer, en la práctica, los servicios mínimos que justifican tales cobros. El problema se agrava cuando el mismo administrador concentra la doble función de representante de los propietarios ausentes y a la vez gestor del condominio, colocándose en una posición de juez y parte. Esto le permite imponer políticas y cuotas que, lejos de fomentar eficiencia y calidad en el servicio, terminan favoreciendo un alto lucro particular.
La consecuencia es clara: propietarios presentes y comprometidos con la vida comunitaria se ven obligados a cubrir gastos que no se reflejan en mejoras visibles, mientras que los ausentes delegan su representación en quienes, paradójicamente, lucran de este esquema.
Condominio vs. Junta de Vecinos: diferencias legales clave
La legislación dominicana —específicamente la Ley No. 5038-58 sobre el Régimen de Condominios y Propiedad Horizontal y sus modificaciones— establece que un condominio se constituye cuando en una misma edificación o conjunto se distinguen unidades de propiedad exclusiva (apartamentos, locales o casas dentro de un complejo cerrado) y áreas comunes indivisibles (pasillos, escaleras, jardines, calles internas, instalaciones técnicas).
En cambio, en las comunidades formadas por propiedades individuales con títulos separados y sin áreas comunes indivisibles, lo que corresponde legalmente no es un régimen de condominio, sino la organización voluntaria a través de una junta de vecinos conforme a la Ley No. 122-05 sobre Asociaciones Sin Fines de Lucro y la Ley 176-07 del Distrito Nacional y los Municipios.
Confundir ambos esquemas ha dado pie a que muchas administraciones intenten someter a propietarios de solares o viviendas individuales bajo figuras de condominio, con lo cual se colocan en posición de imponer cuotas obligatorias, aunque jurídicamente no exista un condominio como tal.
¿Cuál es el límite de los condominios según la ley?
La Ley de Condominios fue concebida para edificaciones o conjuntos razonablemente delimitados, con áreas comunes necesarias y manejables. Sin embargo, en la práctica reciente se observa una tendencia preocupante: barrios enteros de hasta 300 o 500 viviendas, con poblaciones superiores a 5,000 habitantes, están siendo gestionados como si fueran un solo condominio.
Esto plantea múltiples riesgos:
- Urbanísticos:
- Se crean grandes enclaves cerrados que fragmentan la ciudad, en lugar de promover una estructura urbana abierta e interconectada.
- La proliferación de muros y accesos restringidos debilita la movilidad, incrementa los tiempos de traslado y reduce la integración de servicios públicos básicos.
- Sociales:
- Se limita el derecho de los residentes a organizarse de manera democrática y abierta en juntas vecinales.
- Se fomenta la concentración de poder en pocas manos, con administradores que controlan miles de propiedades y decisiones unilaterales.
- Financieros:
- Las cuotas de administración en conjuntos tan grandes representan un flujo millonario mensual, con escasa o nula supervisión estatal.
- Se incrementa el riesgo de uso indebido de fondos o enriquecimiento ilícito bajo el amparo de “servicios comunes” que rara vez se corresponden con la magnitud de lo recaudado.
En este sentido, la ley nunca pensó el régimen de condominio para ser aplicado a barrios completos, y mucho menos para sustituir el rol natural de los municipios y juntas de vecinos en la gestión del espacio urbano. Lo que debiera ser un instrumento de convivencia para comunidades relativamente pequeñas y homogéneas, se está convirtiendo en un modelo de privatización de la ciudad a gran escala.
Respaldo Legal
- Ley de Condominios (Ley No. 5038-58 y modificaciones posteriores)
- Artículo 1:
“La presente Ley regula el régimen de condominio, que se configura cuando un inmueble se divide en pisos, apartamentos, locales u otras unidades susceptibles de aprovechamiento independiente, que tengan salida a la vía pública directamente o a través de un pasaje común, y a las cuales corresponde un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes.”
- Artículo 6:
“Cada propietario contribuirá, en proporción a su cuota, a los gastos de conservación, reparación y servicios comunes.”
- Artículo 7:
“El reglamento de condominio fijará las bases para la administración y el uso adecuado de las partes comunes, así como la distribución de gastos comunes.”
Interpretación: Solo cuando existen áreas comunes indivisibles (calles internas, jardines, sistemas de agua, iluminación común, etc.), el administrador tiene base legal para cobrar cuotas de mantenimiento. No aplica a viviendas o solares individuales sin espacios comunes indivisibles.
- Ley 176-07 del Distrito Nacional y los Municipios
- Artículo 19, literal g):
“Son competencias propias del municipio… promover la participación social a través de las juntas de vecinos y otras formas de organización comunitaria.”
- Artículo 253:
“Los ayuntamientos reconocerán las juntas de vecinos… como mecanismos de participación ciudadana, de consulta y de concertación en la gestión municipal.”
Interpretación: La ley reconoce a las juntas de vecinos como órganos de participación ciudadana y colaboración con el municipio, pero no les otorga facultades para imponer cuotas obligatorias ni administrar servicios de manera forzosa.
- Ley 122-05 sobre Asociaciones Sin Fines de Lucro
- Artículo 2:
“Las asociaciones sin fines de lucro se constituyen para realizar actividades de interés social, comunitario o de beneficio común, sin ánimo de lucro.”
- Artículo 5:
“La participación en las asociaciones sin fines de lucro es voluntaria.”
Interpretación: La ley es clara en que la participación en juntas de vecinos es voluntaria, y no puede convertirse en un mecanismo de cobro obligatorio. Las juntas solo pueden gestionar proyectos, canalizar ayudas, promover actividades comunitarias o representar a la comunidad ante las autoridades, pero no administrar propiedades privadas ni imponer cuotas de administración.
El llamado urgente
Ante este panorama, resulta imprescindible un llamado a la acción:
- A los propietarios, para que conozcan sus derechos, se informen de la diferencia entre condominio y junta de vecinos, y exijan la aplicación correcta de la ley.
- A las autoridades locales y nacionales, para que supervisen y regulen los casos en que se intenta aplicar de manera extensiva e irregular el régimen de condominio a comunidades que no corresponden a esta figura.
- A los urbanistas y planificadores, para reflexionar sobre el impacto que tienen los grandes enclaves cerrados en la fragmentación de nuestras ciudades y en la sostenibilidad de los servicios públicos.
La administración de residenciales no debe ser un espacio de abuso ni de enriquecimiento indebido, sino un instrumento al servicio de la convivencia, el orden y el bienestar común. Hoy, más que nunca, se necesita transparencia, regulación y participación ciudadana para garantizar que nuestras comunidades crezcan con justicia, equilibrio y verdadera calidad de vida.
Propiedad de las infraestructuras: ¿del desarrollador o de dominio público?
Otro aspecto que agrava la problemática es la práctica de ciertos desarrolladores que, una vez finalizada la obra y entregadas las viviendas, se autodenominan propietarios de las infraestructuras comunes, tales como acueductos, calles internas, sistemas eléctricos o redes de drenaje. Su justificación suele ser que esas obras fueron construidas con su inversión inicial.
Sin embargo, esta interpretación desconoce principios básicos del derecho inmobiliario y urbanístico dominicano:
- Las infraestructuras forman parte del costo de desarrollo:
Todo proyecto urbanístico incorpora en su presupuesto los costos de calles, aceras, drenajes, agua potable, energía eléctrica, áreas verdes y equipamientos básicos. Dichos costos son recuperados en el precio de venta de los solares, apartamentos o casas adquiridos por los propietarios. - El carácter público de las infraestructuras:
- La red eléctrica construida en un residencial debe ser traspasada y gestionada por la distribuidora eléctrica correspondiente (EdeEste, Edenorte o Edesur, según el caso).
- El sistema de acueducto y alcantarillado corresponde legalmente a instituciones como el INAPA o las corporaciones de acueducto y alcantarillado (CAASD, CORAAPLATA, CORAABO, etc.), previa autorización.
- La gestión de residuos sólidos es competencia exclusiva de los ayuntamientos, de acuerdo con la Ley 176-07 y la Ley General de Medio Ambiente y Recursos Naturales (64-00).
- Cesión obligatoria de áreas comunes y equipamientos:
En los procesos de aprobación de urbanizaciones y proyectos residenciales, la normativa exige la cesión de áreas para calles, parques y servicios, que automáticamente pasan a ser de dominio público municipal.
En consecuencia, cuando un desarrollador intenta mantener el control y cobrar por el uso de infraestructuras después de vender las propiedades, está incurriendo en una apropiación indebida y en prácticas que contradicen el espíritu de la ley.
Casos excepcionales de urbanizaciones privadas
Existen, no obstante, casos excepcionales en los que la ley admite urbanizaciones privadas, de gestión propia:
- Urbanizaciones cerradas de acceso restringido:
- Reconocidas en la Ley 5038-58 bajo la figura de condominio, siempre que existan áreas comunes indivisibles.
- La administración puede encargarse de la seguridad, mantenimiento de áreas verdes y servicios internos, pero nunca sustituir al Estado en la provisión de agua, electricidad o manejo de residuos sólidos.
- Proyectos bajo régimen especial aprobado por ordenanzas municipales:
- Algunos municipios aprueban urbanizaciones privadas donde los residentes asumen ciertos servicios mediante asociaciones o empresas creadas al efecto.
- En este caso, la administración funciona más como una empresa de servicios, regulada por contratos civiles y comerciales, y no como un condominio.
- Zonas francas o residenciales turísticos con autorización especial (ej. Cap Cana, Casa de Campo):
- Creados por leyes o decretos específicos, que les permiten una autogestión de servicios internos.
- Aun así, estas entidades están sujetas a regulaciones nacionales en materia de agua, energía y medio ambiente.
Deberes de una administración en los casos excepcionales
Cuando una urbanización privada es autorizada por vía legal, la administración que se constituya tiene la obligación de actuar como una empresa de servicios, lo cual implica:
- Contratos claros con los residentes, en los que se especifiquen los servicios, tarifas y derechos.
- Rendición de cuentas periódica, auditada y supervisada.
- No duplicidad de cobros: las cuotas solo pueden cubrir servicios privados que no estén ya a cargo del Estado (ej. seguridad interna, jardinería, mantenimiento de áreas sociales).
- Respeto a las normativas nacionales: aunque sea privada, sigue estando bajo las leyes ambientales, municipales y de servicios públicos.
Esto significa que no se trata de un condominio, sino de una empresa que presta servicios a una comunidad cerrada, con deberes y responsabilidades similares a cualquier proveedor regulado.
Reflexión final
La práctica de mantener urbanizaciones como si fueran feudos privados no solo es ilegal, sino que también perjudica la sostenibilidad urbana. Al retener infraestructuras que deberían integrarse al sistema público, se genera fragmentación, se duplican costos y se limita la integración de los barrios al tejido urbano de la ciudad.
En un país donde las ciudades deben avanzar hacia modelos sostenibles e interconectados, insistir en estas prácticas supone un retroceso. La legislación dominicana contempla excepciones claras y limitadas para urbanizaciones privadas, pero en ningún caso permite que desarrolladores o administradores conviertan en negocio lo que corresponde al dominio público y al derecho ciudadano.
Cierre Editorial: un llamado a la acción impostergable
Lo que hoy observamos en muchos residenciales de Verón–Punta Cana, Bávaro y otras zonas turísticas del país no es una simple diferencia de criterios sobre cuotas de mantenimiento. Estamos frente a un modelo que amenaza la convivencia comunitaria, la transparencia en la gestión y la planificación urbana de nuestras ciudades.
Algunos administradores y desarrolladores han convertido la administración de residenciales en un negocio paralelo, amparado en interpretaciones abusivas de la ley, donde el cobro de cuotas se impone por la fuerza, mientras los servicios brillan por su ausencia. Otros van más lejos y pretenden perpetuar el control de infraestructuras que, por ley, pertenecen al dominio público y deben ser gestionadas por las instituciones correspondientes.
Esta situación no solo afecta el bolsillo de los propietarios, sino que distorsiona la función de los municipios, fragmenta la ciudad en enclaves privados y debilita el acceso equitativo a los servicios básicos. En vez de comunidades sostenibles, se construyen muros legales y financieros que refuerzan la desigualdad y minan la confianza ciudadana.
Por ello, el llamado es claro y urgente:
- A las autoridades nacionales y municipales: a que supervisen, regulen y sancionen estas prácticas, aplicando con firmeza lo que dictan la Ley de Condominios, la Ley 176-07 y la Ley 122-05.
- A los propietarios: a que se informen, conozcan sus derechos y rechacen todo intento de manipulación administrativa que no tenga base legal.
- A los desarrolladores responsables: a que comprendan que la confianza en sus proyectos se construye con transparencia, no con imposiciones que deterioran la imagen del sector inmobiliario.
El futuro de nuestras comunidades no puede quedar en manos de intereses particulares. Las ciudades no se construyen con muros y cuotas abusivas, sino con confianza, equidad y verdadero sentido de lo público.
Hoy, más que nunca, es tiempo de exigir que la ley se cumpla y que las comunidades sean gestionadas en favor de la gente, y no del lucro desmedido de unos pocos.
