Por Samuel Abreu Marcelo, Máster en Urbanismo Sostenible y Ciudades Inteligentes
Para InfoObrasRD.com
República Dominicana. La planificación territorial en la República Dominicana ha dado un paso trascendental con la promulgación de la Ley 368-22 sobre Ordenamiento Territorial, Uso de Suelo y Asentamientos Humanos. Esta ley establece criterios técnicos y jurídicos precisos para definir qué áreas del territorio pueden ser consideradas como suelo urbanizable, con el propósito de orientar el crecimiento urbano hacia un modelo sostenible, equitativo y racional.
Durante décadas, el crecimiento urbano en muchas ciudades y destinos turísticos del país se ha producido sin una planificación integral, provocando ocupación de zonas ambientalmente frágiles, expansión dispersa, altos costos de servicios públicos y conflictos legales. La Ley 368-22 busca revertir ese patrón con reglas claras y vinculantes.
Uso racional del territorio
Limitar el suelo urbanizable permite orientar el desarrollo hacia zonas que cuentan con condiciones adecuadas de infraestructura, capacidad ecológica, viabilidad técnica y compatibilidad normativa. Urbanizar sin criterios genera asentamientos informales, presión sobre ecosistemas, caos vial y sobrecarga de los servicios básicos.
Control de la expansión urbana
Una de las consecuencias más visibles del desorden territorial es la expansión urbana descontrolada o “manchas urbanas” que crecen fuera de toda lógica técnica. Limitar este crecimiento evita que las ciudades se estiren innecesariamente, reduciendo los costos asociados al transporte, el agua, la electricidad y la recolección de residuos.
Protección del medioambiente
Muchas urbanizaciones han invadido humedales, dunas, zonas de recarga acuífera y suelos de alto valor ecológico. Al limitar los suelos urbanizables, se protege la biodiversidad, los recursos hídricos y se previene la ocupación de áreas vulnerables a desastres naturales.
Claridad legal y seguridad para la inversión
La delimitación del suelo urbanizable ofrece seguridad jurídica tanto para los desarrolladores como para las autoridades. La certeza sobre dónde se puede o no construir reduce los conflictos, mejora la gobernanza del territorio y genera mayor confianza para las inversiones públicas y privadas.
Prevención de conflictos legales
Cuando no existen reglas claras, proliferan las ocupaciones ilegales, la venta de terrenos sin vocación urbana, las demandas contra autoridades y la presión sobre servicios públicos. Limitar el suelo urbanizable con base en criterios objetivos evita esos conflictos y fortalece la institucionalidad.
Beneficios concretos de limitar el suelo urbanizable:
- Sostenibilidad ambiental: protege áreas ecológicas como manglares, humedales y zonas forestales.
- Reducción de riesgos: impide el desarrollo en zonas propensas a inundaciones o deslizamientos.
- Eficiencia en la inversión pública: permite planificar con menor costo la red de servicios urbanos.
- Calidad de vida: promueve ciudades más compactas, accesibles y con equipamiento urbano.
- Seguridad jurídica: reduce la incertidumbre y fomenta un desarrollo inmobiliario más transparente.
¿Cómo debe responder un gobierno local a solicitudes de habilitación de suelos no urbanizables?
En muchos casos, los desarrolladores inmobiliarios solicitan a los ayuntamientos la inclusión de terrenos localizados en la periferia del perímetro urbano como suelo urbanizable, a pesar de que dichos terrenos no cumplen con los requisitos que establece la Ley 368-22. ¿Qué hacer ante este tipo de peticiones?
El gobierno local debe actuar con base en tres principios fundamentales: legalidad, sostenibilidad y responsabilidad institucional. A continuación, se presentan los pasos adecuados para atender estas solicitudes:
- Aplicar el principio de legalidad estricta
El marco normativo vigente establece, tanto desde la Ley 368-22 como desde la Guía Metodológica para la Elaboración de los POT, que los suelos no urbanizables son aquellos que no cuentan con las condiciones mínimas de infraestructura, accesibilidad, y viabilidad técnica o ecológica para permitir un desarrollo urbano ordenado. En especial, la Guía Metodológica señala que un suelo podrá considerarse urbanizable únicamente si la superficie está cubierta por infraestructura básica y conectividad vial funcional. Si el terreno no cumple con estos criterios, debe clasificarse como no urbanizable y excluirse de los perímetros de expansión. - Responder mediante resolución motivada
La autoridad municipal puede emitir una comunicación formal indicando que, tras el análisis correspondiente, la solicitud no procede legalmente. Esto protege al ayuntamiento de responsabilidades administrativas y legales futuras. - Orientar sobre alternativas legales
El solicitante puede ser orientado hacia mecanismos técnicos reconocidos oficialmente, como la formulación de un Plan Parcial, el cual, según la Guía Didáctica para la Formulación de Instrumentos de Ordenamiento Territorial Municipal del MEPyD, es el instrumento de planeamiento que permite desarrollar sectores del suelo urbanizable sectorizado o del suelo urbano no consolidado, siempre delimitados por el POT u otros instrumentos generales. - Evitar el precedente ilegal o discrecional
Acceder a una solicitud sin respaldo legal puede abrir la puerta a otras peticiones similares, debilitando la planificación territorial y afectando la legitimidad del POT.
Ejemplo de respuesta institucional:
“Luego de realizar el análisis técnico correspondiente y en observancia de los criterios establecidos por la Ley 368-22 y el Plan de Ordenamiento Territorial vigente (o en proceso de validación), informamos que el área objeto de solicitud no puede ser clasificada como suelo urbanizable en la presente etapa. No obstante, esta Alcaldía se encuentra en disposición de acompañar técnicamente la elaboración de un Plan Parcial conforme a la normativa vigente, si así lo considera conveniente su representada.”
Comentario final: responsabilidad compartida y prevención de conflictos
Tanto los desarrolladores inmobiliarios como los gobiernos locales tienen la responsabilidad de garantizar que los proyectos urbanísticos se apeguen estrictamente a los criterios técnicos, legales y ambientales definidos por la Ley 368-22 y por los Planes de Ordenamiento Territorial (POT).
Actuar al margen de estos criterios —ya sea en la etapa de formulación del POT o durante la ejecución de proyectos de urbanización— representa un riesgo legal significativo. En el futuro, cualquier instancia del gobierno nacional, órgano de control o incluso un tercero afectado del sector privado podría impugnar judicial o administrativamente el desarrollo, si se demuestra que este se aprobó o construyó sobre la base de omisiones, irregularidades o contradicciones normativas.
Por tanto, evitar habilitaciones discrecionales, desarrollos en suelos no aptos o fuera de norma, no solo es una obligación legal, sino también una estrategia preventiva para garantizar la seguridad jurídica, la estabilidad del territorio y la viabilidad económica de las inversiones a largo plazo.
El ordenamiento territorial no debe verse como un obstáculo al crecimiento, sino como un instrumento para garantizar que ese crecimiento sea legal, sostenible, seguro y socialmente justo.
Conclusión
Limitar el suelo urbanizable no es una barrera al desarrollo, sino una garantía de que este se realice de forma legal, planificada, eficiente y en armonía con el medioambiente y la infraestructura pública. La Ley 368-22 brinda al país una oportunidad histórica para corregir el rumbo y construir territorios resilientes, funcionales y equitativos.
Frente a las presiones legítimas del sector inmobiliario, los gobiernos locales deben responder con criterio técnico y legal, sin comprometer los principios del ordenamiento territorial moderno.
